[038]批判與創新的要領(下)(2)
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新加坡的組屋成功取決於兩過條件，(1)85%的土地屬於國有(2)普及的公積金制度(社會福利加上強迫性儲蓄）
台灣只有25%的土地屬於國有，但是沒有公積金制度，而也有人建議台灣蓋社會住宅已解決居住問題，但是 引入制度就能解決問題嗎？
台灣對照國外制度(德國與新加坡)，發現德國在基本前提(國有地百分比、公積金制度)與台灣比較相近
其次，德國的空屋率只有4%，台灣卻高達10%，如果能將台灣的空屋活化利用，釋放給租屋市場更多空間，能舒緩售屋市場的緊繃。
所以，台灣住屋問題不是供給不足，而是空屋率太高，使用率偏低。
另外一件事，德國人的租屋高於自有率。快速做個文獻回顧，立即可以知道關鍵因素並非文化，而是制度。
在德國，租屋市場發達、各種價位、坪數、區位、裝潢的豪華程度都有，使得租屋不代表貧窮，也不代表鄰居窮、犯罪率高、學區教育品質高。
假設能有效引入德國『房價四十年不漲』的機制，以及『租屋跟購屋一樣好，甚至更好』，就能大量解決台灣的租屋問題，關鍵有兩個
(1)德國的租屋市場為何如此發達？空屋率很低4%
(2)台灣空屋率高10%，但租屋市場不發達
